定期開展城市體檢評估、引入社會力量參與城市更新項目……9月23日，省住房和城鄉建設廳發布了《關于推進城市功能品質活力提升行動 深入開展城市更新工作的若干措施》（以下簡稱《措施》），我省將深入開展城市更新工作，鼓勵各類存量建筑轉換用途，打造高質量發展、高顏值生態、高效能治理、高品質生活、高水平安全的城市空間，加快建設具有安徽特色的宜居韌性智慧現代化城市。

定期開展城市體檢查找問題

《措施》指出，我省將定期開展城市體檢評估，精準查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題，并以此作為編制與修改城市更新規劃單元和地塊詳細規劃的重要參考，以及實施城市更新行動計劃的重要依據。城市更新實施主管部門應當依據詳細規劃及任務要求編制城市更新實施方案，支持成立符合地方特點和滿足更新需求的專業化城市更新實施主體。通過組建項目公司、轉讓股權等方式，引入社會力量參與城市更新項目的籌融資、征收補償、建設、管理和運營等工作。

推廣以設計為龍頭的設計—采購—施工—運營（EPCO）總承包等模式，強化“全過程設計、運營陪伴”，鼓勵帶方案招標與全過程跟蹤審計、標后評估。探索形成聯動策劃、設計、建設、運營一體化更新解決方案，推動開發主體轉變為更新片區的長期運營商。運用大數據、云計算、物聯網等信息技術手段，推進城市生命線安全運行監測預警系統建設，制定完善工程技術標準和運行維護規范，推動城市生命線安全工程的監測物聯設備與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收、同步使用。

探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設計簡單、建設體量小的微更新、微改造項目建設工程規劃許可、施工許可的豁免清單。住房城鄉建設部門應當通過質量安全監督巡查等方式，對免于辦理施工許可的項目加強事中事后監管。

鼓勵各類存量建筑轉換用途

城市更新中應注重保護傳統特色風貌，不得破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不得隨意拉直或拓寬道路，不得修大馬路、建大廣場，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區保護規劃控高要求。在不改變現有使用功能的城市更新項目中，充分保障公共安全，對建筑間距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現行標準和規范的情形，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新，并鼓勵對現行規劃技術規范進行適應性優化完善。

為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建設規?？刹皇芤巹澣莘e率指標的制約。為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，對于增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率。在規劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益性貢獻，其建筑面積可按貢獻的相應建筑面積補足。歷史文化保護和特色風貌塑造類更新項目，經認定為確需保護保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑規?？刹挥嬋肴莘e率。城市更新涉及突破詳細規劃強制性管控要求的，應依法修改詳細規劃。

以保護文化遺產、歷史風貌、山水格局和優化布局為導向，在符合城市更新詳細規劃的前提下，鼓勵各地探索規劃建筑量跨更新單元（片區）統籌及異地等價值轉移的政策和機制。在歷史文化街區內，因歷史風貌保護等原因，在老舊房屋改造提升項目地塊內難以增加容積率等規劃指標或為城市更新項目額外提供公共綠地、廣場的項目，經市、縣人民政府同意，可在同一項目實施主體的各類更新改造項目范圍內，按照資金統籌平衡的原則，實行異地建筑容積率轉移，實現整體平衡。在符合規劃和管控要求的前提下，存量建筑經依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換。商業與服務業類建筑用途之間可以相互轉換。工業以及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。

城市更新項目中不能單獨利用的邊角地等零星用地，確實無法按宗地單獨供地的，經城市人民政府批準后，涉及經營性用途的土地可以協議出讓方式辦理供地手續。鼓勵利用存量建筑轉型發展文化創意、健康養老、科技創新等政府扶持產業和各類公共服務設施，5年內可暫不改變權利類型及土地使用性質。5年期滿或涉及轉讓的，在符合規劃的前提下，可按照新用途、新權利類型和市場價格，以協議出讓方式完善用地和產權手續。

城市更新鼓勵引入社會資本

《措施》提出，在城市更新過程中積極引入社會資本。在保障公共利益的前提下，對可經營、可出售、可出租的更新項目或資產，通過資產證券化（ABS）、投資人+EPCO等多種方式籌集資金，優先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產權所屬單位或居民出資自主進行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項目無法實現資金平衡的，發展跨區域平衡、多項目捆綁平衡、近遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，統籌更新單元（片區）內資源配置和產出效益。

鼓勵省屬企業、屬地國有企業牽頭發起設立城市更新基金，吸納銀行、非銀金融機構及民間等社會資本，搭建母子基金架構。鼓勵各地依法發行企業債券、爭取專項貸款，設立“城品活力貸”等，鼓勵符合條件的項目申報地方政府專項債券、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），多渠道籌集建設資金。鼓勵政策性、商業性銀行主動對接，開發與項目特點相配套的中長期、價格優惠的金融產品和服務，優化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵加大金融支持租賃住房開發建設、團體批量購買租賃住房、住房租賃經營力度。開展“政銀企”合作交流活動，推介城市更新項目。

對符合國家有關規定的城市更新項目，按規定享受行政事業性收費和政府性基金相關優惠政策。城鎮老舊小區等已建成的項目不屬于城市基礎設施配套費用的征收范圍，不得征收城市基礎設施配套費用。積極爭取中央預算內投資、超長期特別國債等支持符合條件的城市更新項目建設。各市、縣人民政府可通過直接投資、財政補助、貸款貼息等方式，重點對公益性、基礎性城市更新項目予以支持。（安徽商報融媒體記者 姜志遠）