規范業主委員會運行，建立業主委員會履職負面清單；在業主委員會基礎上，設立物業管理委員會制度；建立物業服務費動態調整機制；建立應急物業服務機制……6月20日，安徽省住房和城鄉建設廳發布了《安徽省物業管理條例》（修訂草案征求意見稿，以下簡稱“意見稿”），并公開征求意見?！耙庖姼濉睂⒁幏段飿I服務催收行為，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣或者在開啟門禁、乘用電梯等方面采取限制措施催交物業費。

物業管理新問題“催生”新條例

據介紹，《安徽省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）是由安徽省第十屆人大常委會第十三次會議于2004年12月23日審議通過，分別于2009年、2016年兩次修訂，2021年、2023年兩次修正?，F行《條例》確定了業主大會制度、管理規約制度、承接查驗制度、招投標制度和物業專項維修資金制度等基本制度，對維護廣大業主和物業服務企業合法權益，推動我省物業管理規范發展起到了積極的作用。

但隨著我省經濟社會快速發展，城鎮化進程的加快，實施物業管理的區域越來越多，物業管理新情況、新問題不斷凸顯，如物業管理區域主體責任界定不清晰、物業服務企業履約不規范、業主委員會作用發揮難、專項維修資金使用難等等，現行《條例》存在許多不完善的方面。為了規范物業管理活動，提升物業服務水平，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，營造良好的居住和工作環境，省住建廳對《條例》進行了修訂?！耙庖姼濉惫舶苏乱话僖皇臈l，分為總則，業主、業主大會及業主委員會，物業服務人，前期物業管理，物業服務，物業的使用與維護，法律責任和附則。

物業管理委員會臨時“代管”

“意見稿”指出，物業管理應當遵循黨建引領、政府主導、各方參與、業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。本省物業管理納入基層社會治理體系，建立中國共產黨基層黨組織領導下的居民委員會、村民委員會業主委員會、物業服務人、業主等協調運行機制、形成社區治理合力。市、縣（市、區）人民政府應當加強對物業管理活動及其監督工作的領導，建立工作保障機制。

縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。鼓勵和支持物業管理和服務中運用互聯網、人工智能等科技手段，對物業管理區域內設施設備進行智能化管理，提升智慧物業管理服務能力。鼓勵物業服務人向社區生活服務領域延伸，促進線上線下服務融合發展。

按照要求，物業管理區域內全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經縣級人民政府物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，探索組建由社區居民委員會、業主代表等參加的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作。成立業主大會的條件具備后，應當及時成立業主大會。

物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。物業管理委員會作為臨時機構，依照條例規定代行業主委員會相應職責，組織業主共同決定物業管理事項，推進選舉業主委員會等。物業管理委員會代行業主大會職責的，應當依照法律、法規規定征求全體業主意見，形成業主共同決定，并將共同決定在物業管理區域內顯著位置公示。

建立業主委員會履職負面清單

除了明確物業管理委員會成立規則、人員組成和主要職責，“意見稿”還增加業主委員會候選人推薦方式，引導支持符合條件的共產黨員、人大代表、政協委員參加業主委員會選舉。同時建立業主委員會履職負面清單，明確業主委員會及成員的禁止性行為。

按照要求，業主委員會成員的任職條件、職務終止和職務罷免，依照法律和國家有關規定執行。業主委員會及其成員不得挪用、侵占業主共有財產；不得抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修、檢測等費用；不得索取、收受建設單位、物業服務人或者利害關系人的不正當利益；不得明示、暗示物業服務人減免物業費；不得泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；不得轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業管理有關文件、資料；不得擅自使用業主大會、業主委員會印章；不得拒不執行業主共同決定的事項；以及違反法律法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

同時建立物業服務人履職負面清單，明確物業服務人禁止行為。主要包括：違反物業服務合同減少服務內容，降低服務標準，擅自設置收費項目和提高收費標準；擅自利用業主共有部分開展經營活動；挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益；抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修、檢測等費用，以及業主共同支付的其他費用；泄露業主信息；強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業費；與業主委員會成員串通，損害業主利益；其他損害業主合法權益的情形。

新規或將優化業主表決方式

記者在“意見稿”中看到，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。業主大會決定籌集專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項；確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；選聘、續聘和解聘物業服務人或者其他管理人；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動等事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定可以采取異議表決。針對簡單多數表決事項和特別多數表決事項，持反對意見業主專有部分面積占參與表決面積二分之一以下且人數占參與表決人數二分之一以下的，或專有部分面積占參與表決面積四分之一以下且人數占參與表決人數四分之一以下的，視為表決通過。

建立物業服務費動態調整機制

“意見稿”提出，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務人在物業服務合同中約定。預收物業費的，不得超過物業服務合同有效期的剩余期限。業主應當按照物業服務合同的約定交納物業費。

物業服務收費實行政府指導價的，由有定價權的價格主管部門制定并公布基準價及浮動幅度，建立動態調整機制。同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的，物業服務收費應當執行同一價格標準。物業服務收費標準應當保持相對穩定。

另外，市、縣（市、區）建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供安保、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。物業服務人退出物業項目時，業主大會仍未選聘到新物業服務人的，經業主委員會申請，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當進行應急管理。居民委員會、村民委員會可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督下，根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務。物業管理費用由業主承擔。

【新聞附件】

征求意見時間：2024年6月21日至7月20日。

征求意見方式：通過信函將書面意見寄至合肥市紫云路996號安徽省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處（郵政編碼230031）；或發送至電子郵箱（zjtwyzb@126.com）。

（安徽商報融媒體記者 姜志遠）