為進一步規范合肥市住宅小區物業服務，提升物業服務水平，近日，合肥市中級人民法院、合肥市住房保障和房產管理局聯合發布規范物業服務助力城市精細化管理典型案例。案例涵蓋業主大會表決、業主知情權行使、公共收益使用等焦點問題。業主要求物業維修門廳瓷磚獲支持尚某等人是合肥某小區業主。自2016年起單元門廳出現裝飾面瓷磚脫落情況，物業公司安排維修后，部分區域仍未修復。尚某等人要求物業公司完成全部維修，物業公司以已過質保期、其無責任為由拒絕維修。尚某等人起訴至法院。法院經審理認為，根據業主與物業公司簽訂的物業服務合同的約定，物業公司對包括門廳、樓梯間、走廊通道等房屋共用部位負有維護、修繕和管理的義務。本案中，尚某等人訴請物業公司維修的對象是樓棟單元門廳損壞的瓷磚，按照雙方合同約定，屬于物業公司維護、修繕和管理范圍。據此，法院判決物業公司將損壞區域維修完畢。典型意義：物業服務合同約定物業服務企業對物業的共用部位負有日常維護管理義務的，物業服務企業應當按照合同約定履行其義務。當物業服務企業管理范圍內的共用部位損壞時，物業服務企業應當及時維修，保障業主的人身和財產安全。若超出物業服務合同約定的維修范圍，則應依據相關法律法規的規定確定維修責任主體。業主起訴撤銷業主大會表決結果獲支持何某等人是合肥某小區業主。該小區先后召開兩次業主大會，圍繞解聘原物業公司、選聘新物業公司等事宜進行了表決。何某等人認為兩次業主大會的表決程序不合法，起訴至法院要求撤銷兩次業主大會的表決結果。法院經審理認為，業主大會決議的內容，應經業主共同決定。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，須將征求意見書直接送達或公告送達至每一位業主，保障全體業主的知情權。表決意見應由業主本人或其合法授權的代理人簽名確認，以確保意思表示真實；未實際參與表決的業主，其投票權數不應計入表決基數。案涉兩次業主大會的投票過程中存在將未參與投票業主計入已表決多數票、委托代理作出的表決意見不具有真實性等違法情形。法院判決撤銷兩次業主大會的表決結果。典型意義：小區業委會應當在履職中嚴格遵循法律法規的規定，確保程序規范；物業公司需知悉，基于程序不合規的業主大會決議所實施的行為可能面臨效力風險；廣大業主也應依法、積極、理性地參與并監督小區公共事務管理，共同維護社區治理的和諧與穩定。玻璃幕墻被改為移門法院判恢復原狀王某是某小區業主。王某與物業公司簽訂的物業服務合同約定業主不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。王某在裝修房屋時，擅自將外墻的玻璃幕墻和混凝土砌筑墻體基座部分拆除，改為移門。物業公司多次向王某發出整改通知單，王某未予理睬，物業公司起訴至法院。法院經審理認為，王某作為小區業主，應嚴格遵守其與物業公司簽訂的《前期物業服務合同》《臨時管理規約》《裝修管理服務協議》等協議約定，王某擅自對房屋外立面進行拆除改造，違反了上述約定，構成違約。法院判決王某將房屋外墻拆除改造部分恢復原狀。典型意義：物業服務管理的范圍包括對建筑物不當毀損、不當使用行為的管理，當業主違反法律、法規、管理規約的規定或者物業服務合同的約定，實施上述不當行為時，物業服務企業應當及時要求業主停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。業委會訴物業公司返還公共收益獲支持某小區業委會與物業公司簽訂《物業管理委托合同》，委托該物業公司提供物業服務，并約定小區地面車位收入的40%用于物業管理開支，60%用于小區公益事業；業主共有物業由該物業公司代為管理，收入并入公共維修基金。因公共收益返還問題雙方未能達成一致意見，業委會起訴至法院。法院經審理認為，小區公共收益是指建設單位、物業服務企業或者其他管理人等，利用業主的共有部分產生的收入。本案中，業委會訴請的公共收益包含地面車位收入和廣告收入，其中地面車位收入，法院按照合同約定的60%比例予以確認；廣告收入，考慮到物業公司進行經營活動所產生的管理成本，并結合物業公司收取管理費的相關標準，法院按照70%比例予以確認。法院據此判決，物業公司向業委會返還相應比例收益。典型意義：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。住宅小區業主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等公共區域的廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共區域設立攤位的租金收益以及其他利用共有部分經營產生的收益等。業主作為小區共有部分的物權人，擁有對公共收益的知情權、監督權和共同管理權。業主要求對包干制物業查賬法院支持部分訴求孫某等人是某小區業主。物業公司自2011年9月起為該小區提供物業服務。孫某要求物業公司提供物業服務費收支賬簿及明細賬目，并要求物業公司提供相關物業服務資料供其查閱復制。因多次溝通未果，孫某等人起訴至法院。法院經審理認為，案涉小區物業服務費用采用包干制形式，即業主向物業公司支付固定物業費，盈余或者虧損均由物業公司享有或者承擔。在此情況下，物業公司對所收取物業費的支出利用屬于其公司內部經營范疇，與業主利益并無直接關聯。因此，孫某等人要求公開物業費收支賬簿及明細賬目的訴訟請求不能成立。但物業公司自2011年開始服務，孫某等人要求查閱復制相關物業服務資料，并未超過物業公司的服務期間。據此，法院判決物業公司提供小區公共收益收支明細、共用設施設備維保等相關物業服務資料供孫某等人查閱復制。典型意義：本案明晰了包干制物業服務模式下業主知情權的法定邊界。在物業費包干制模式下，物業服務企業自主承擔經營損益的特性決定了物業費收支明細屬于其內部管理范疇，非業主法定知情權范圍；但物業服務過程中形成的管理資料仍屬業主監督范疇。法院駁回查閱財務賬簿訴請的同時，支持業主獲取基礎服務資料，有效平衡了物業服務企業經營自主權與業主監督權。老年群體生活不便“紅鄰驛站”解難題合肥市瑤海區某小區以老年群體居多。社區和物業服務企業在小區日常管理和“周四來說事”“六情大走訪”等走訪活動收集居民意見中發現，由于小區老年群體行動不便、智能手機操作不順，加之子女多不在身邊，生活中買藥就醫、繳納水電氣費、家具家電維修等方面，存在不便，成為小區居民急難愁盼的問題。2025年2月，瑤海區住房和城鄉建設局與屬地街道多次會商，指導物業公司在開展日常服務的基礎上，進一步拓展服務內容，搭建服務陣地，開展多樣化便民服務，“紅鄰驛站”應運而生。屬地街道牽頭，充分整合轄區各類服務資源，延展服務邊界，將醫院義診、代收水費、門鎖更換、空調清洗等數十項便民服務納入僅十平方米的驛站，打造幸?！翱诖荨?，為居民提供“家門口”的生活服務。典型意義：“物業+生活服務”模式打破了傳統物業服務的邊界，通過整合資源將基礎物業服務與醫療健康、家政、養老托幼、便民商業等生活服務嵌入融合，既能滿足居民多樣化、個性化需求，讓服務更精準高效，又能重塑物業服務企業與業主的關系，從管理轉向共建共治，是小區治理與社區治理的有益融合。（安徽商報元新聞記者張劍通訊員蔣元媛）